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三年前的2021年6月21日，首批9只公募REITs正式登陆境内资本市场，开启了不动产投资信托基金这一巨大蓝海。

马略的军事改革发生在公元前107年到前101年，主要是在与朱古达及对日耳曼人的两大战争中完成的。募兵制是马略军事改革的第一项内容，也是最根本的内容。马略的改革几乎没有遇到任何阻力，而且募兵制推行不久，他就征集了足够数量的军队开赴战场。

如今，首批公募REITs迎来上市三周年。三年来，公募REITs走出了一段先扬后抑、大起大落，然后逐渐回归理性的“过山车”行情，即使在近期战略配售份额“解禁潮”的冲击下，首批公募REITs仍然平稳度过了三周年大考，二级市场正在恢复活力。

与此同时，公募REITs也在一级市场上形成了“首发”+“扩募”双轮驱动的发展格局，底层资产类型持续扩容，为盘活庞大的存量资产蹚出一条新路。截至6月21日，全市场已上市的公募REITs共36只，总发行规模近1200亿元。

三年期战配解禁首日运作平稳

6月21日，首批公募REITs迎来上市三周年，与此同时，战略配售投资者持有的部分基金份额也迎来了解禁时刻。

这是因为在公募REITs发行时，基金份额被分成三部分，分别面向战略配售投资者、网下投资者和公众投资者，其中原始权益人及其关联方参与的战略配售比例合计不得低于基金份额发售数量的20%，超过20%的自上市之日起持有不少于36个月。

据券商中国记者统计，在首批9只公募REITs中，有5只产品在6月21日迎来了战略配售投资者所持份额的部分解禁，分别是博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT、平安广州交投广河高速公路REIT、中航首钢绿能REIT、浙商证券(601878)沪杭甬高速REIT，合计解禁份额约7.2亿份，占5只产品基金总份额的20%。

从二级市场表现来看，三年期战略配售份额解禁首日，公募REITs整体运作平稳，其中，博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT、平安广州交投广河高速公路REIT分别上涨0.11%、0.09%、0.02%，中航首钢绿能REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT分别下跌0.17%、0.26%。

不仅如此，有3只公募REITs均在公告中明确表示原始权益人短时间内不减持。比如，中航基金在公告中表示，该公司收到原始权益人同一控制下关联方首钢基金发来的函，“基于对本基金及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，支持本基金持续、稳定、健康发展，首钢基金承诺将继续持有本次解除限售的份额，自本次解除限售之日起36个月内不减持。”博时基金、平安基金也有类似表态。

“绝大多数原始权益人基于对自身项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，减持动机较弱，此次解禁对市场整体冲击有限。”对于此次解禁对REITs二级市场带来的影响，中航基金REITs业务负责人表示，随着REITs市场的逐渐完善，投资者对原始权益人及其关联方解禁带来影响的理解趋于理性，各基金管理人高度重视解禁前后的二级市场建设，提前部署启动减持意向摸排工作和信息披露工作，最大限度保障解禁前后产品价格的平稳。

二级市场价格逐渐回归理性

拉长时间来看，首批9只公募REITs三年来的市场表现，则体现了投资者对公募REITs定价逻辑的认知重构。

回顾公募REITs的发展历程，2021与2022年，在股票市场震荡下行、“资产荒”逐渐蔓延的背景下，以高分红著称的公募REITs迅速成为众多资金眼中的香饽饽，9只公募REITs全部一日售罄，不仅打新收益可观，而且在二级市场走出了高歌猛进的独立行情，供不应求的市场生态快速推高了公募REITs的溢价。

但随后，受到宏观经济影响，2023年，部分公募REITs的底层资产运营情况出现波动，二级市场也遭遇深度调整。这一年，公募REITs的股性与波动性逐渐被投资者认知，投资者情绪趋于谨慎，项目交投活跃度下降，公募REITs在二级市场出现了明显折价。

在经历超跌后，2024年上半年，公募REITs市场整体回暖，市场也在重新定价的动态过程中越来越关注底层资产的经营情况。截至6月21日，公募REITs今年以来的平均涨幅超8%，投资情绪逐步回归理性，但受去年回撤影响仍然有部分产品存在亏损。

博时基金REITs业务营运总监刘玄认为，公募REITs是一种不同于现金、股票、债券的新产品，发展初期可能发生局部交易热度较高、限售股解禁影响流动性、底层资产受到超预期因素的影响导致价格波动等情况，但拉长投资周期来看，REITs的二级市场价格会围绕底层资产的经营情况、分红情况、宏观市场等基本面因素而波动，长期看市场价格不会过多偏离实际资产公允价值，二级市场价格会表现为向产品内在价值回归。

“REITs的本质是一种高分红的资产，如果基本面稳定，可以在下跌时进行逆向操作；但REITs内部可能会有所分化，其中经营权REITs类似于永续的固息债，而所有权REITs则类似于浮息债，受资产价格的波动影响较大，投资者需要仔细甄别。” 汇丰晋信FOF基金经理何喆表示。

Wind数据显示，截至6月21日，首批9只产品累计分红金额合计达50.94亿元。其中，经营权类项目平安广州广河REIT的累计分红金额高达15.53亿元，领先于其余产品，浙商沪杭甬REIT、中金普洛斯REIT分别以累计8.48亿元、7.67亿元的分红金额紧随其后，其余产品的分红金额也在1亿—5亿元，年化派息率的均值达到7.09%。

“首发”+“扩募”双轮驱动格局成形

在二级市场趋于平稳的背景下，公募REITs也在一级市场上形成了“首发”+“扩募”双轮驱动的发展格局，公募REITs业务正式迈入2.0阶段。

一方面，继首批9只产品之后，公募REITs不断扩容，已经从试点阶段稳步迈入常态化发行阶段。6月21日，证监会官网显示，明阳智能新能源REIT和中航易商仓储物流REIT获批，公募REITs市场再添两只新丁。

另一方面，多只REITs产品实现扩募，进一步盘活底层资产，通过提高投资分散性促进基金长期稳健运营。2023年6月16日，沪深交易所首批4单基础设施公募REITs扩募项目正式上市；今年3月，中航京能光伏REIT扩募申报被上交所受理，更是成为行业首单资产混装的扩募项目。

据Wind数据统计，截至6月21日，全市场已经有36只公募REITs成功上市，累计发行规模达到1188.68亿元，其中首发规模为1138.03亿元；扩募上市4只，扩募规模为50.64亿元，底层资产类型覆盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施、高速公路、清洁能源、生态环保等，资产类型日趋多元。

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